Connect with us

    Hi, what are you looking for?

    Bất động sản

    Hướng dẫn đầu tư dự án chung cư

    Dự Án Chung Cư là hình thức đầu tư bất động sản được nhiều người quan tâm bởi mức vốn phải chăng và rủi ro thấp hơn các loại hình bất động sản khác. Hơn nữa, lợi nhuận khi đầu tư Dự Án Chung Cư cũng tương đối hấp dẫn (20 – 30% trong vòng 2 – 3 năm).

    Tuy nhiên, đầu tư Dự Án Chung Cư khó mà hiệu quả nếu bạn không nắm chắc tính thanh khoản của dự án và thời điểm mua – bán hợp lý. Vậy có nên đầu tư Dự Án Chung Cư trong thời điểm này? Làm thế nào để đầu tư Chung Cư hiệu quả? Cùng giải đáp các câu hỏi này trong bài viết dưới đây!

    1. Xu Hướng Đầu Tư Bất Động Sản – Chung Cư

    Thị trường bất động sản nói chung và thị trường Căn Hộ Chung Cư nói riêng luôn là một thị trường sôi động và đáng để đầu tư. Trong thời kỳ COVID-19, dù nguồn cung và tính thanh khoản của Căn Hộ Chung Cư sụt giảm nhưng giá cả không hề có dấu hiệu đi xuống.

    Tổng quan thị trường Căn Hộ Chung Cư ở Hồ Chí Minh trong Quý 3/2020

    (Nguồn: Báo cáo CBRE Quý 3/2020)

    Tổng quan thị trường Căn Hộ Chung Cư ở Hà Nội trong Quý 3/2020

    (Nguồn: Báo cáo CBRE Quý 3/2020)

    Cụ thể, về giá cả, thị trường Căn Hộ Chung Cư ở Hà Nội và Hồ Chí Minh đều tiến triển tích cực trong năm 2020. Trong đó, tỷ lệ tăng giá của căn hộ hạng C là tốt nhất ở cá 2 thành phố (từ 5 – 7%/năm)

    Về nguồn cung, nhìn chung lượng mở bán mới ở cả 2 thành phố đều hết sức khiêm tốn. Trong đó, nguồn cung mới ở thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 4000 căn, chủ yếu là phân khúc A và B. Còn nguồn cung mới ở thành phố Hà Nội khoảng 3500 căn, hướng tới phân khúc C và D.

    Số căn hộ bán được ở Hồ Chí Minh trong Quý 3/2020

    (Nguồn: Báo cáo CBRE Quý 3/2020)

    Về tính thanh khoản, nhìn chung Căn Hộ Chung Cư hạng B có tính thanh khoản tốt nhất vì số căn bán được ở cả 2 thành phố chủ yếu thuộc hạng B và con số này có xu hướng tăng trong các quý gần đây.

    ** Hạng Căn Hộ Chung Cư được phân chia như sau:

    HạngMức giá phổ biếnTương ứng (Hạng của CBRE)
    A8 – 15 tỷHạng sang
    B4 – 7 tỷCao cấp
    C2.5 tỷ – 3.5 tỷTrung cấp
    D1.5 – 2 tỷBình dân

    2. Có Nên Đầu Tư Dự Án Chung Cư?

    Đầu tư Dự Án Chung Cư là hình thức đầu tư bất động sản phù hợp cho người mới bắt đầu bởi hình thức đầu tư này cần ít vốn và gặp ít rủi ro hơn các hình thức đầu tư bất động sản khác như Đất NềnOfficetel.

    Mô hình Dự Án Chung Cư Vinhomes Ocean Park

    Về vốn, chi phí đầu tư căn hộ Căn Hộ Chung Cư chỉ từ trên dưới 2 tỷ. Đây là con số khá phải chăng so với chi phí vốn của Nhà Phố (từ 3 tỷ) và Shophouse (từ 5 tỷ) cùng khu vực. Ngoài ra, nhà đầu tư còn được ưu tiên về thủ tục hành chính và lãi suất khi vay vốn ở ngân hàng liên kết và được trả góp theo tiến độ từ 30% giá trị của căn hộ.

    Về rủi ro, có thể thấy căn hộ Căn Hộ Chung Cư là loại hình đầu tư tương đối ít rủi ro so với các bất động sản khác như Đất NềnOfficetelShophouse:

    • Về giá, như phân tích ở trên, căn hộ Căn Hộ Chung Cư thường có xu hướng tăng và ít có biến động nhảy vọt. Tỷ suất đầu tư hàng năm của các Dự Án Chung Cư thường tương đối ổn định (từ 7-13%/năm).
    • Về pháp lý, thường căn hộ hạng A, B sẽ tương đối ít rủi ro hơn các hạng còn lại vì chủ đầu tư của các loại căn hộ này thường là các chủ đầu tư lớn, uy tín lâu năm như Vinhomes, Novaland hoặc các chủ đầu tư nổi tiếng ở nước ngoài.

    Dự Án Chung Cư Starlake Tây Hồ Tây – Dự án hạng A có chủ đầu tư Hàn Quốc uy tín

    3. Cách Đầu Tư Dự Án Chung Cư Lãi Cao

    Bước 1: Xác Định Giai Đoạn Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án Chung Cư

    Về giai đoạn đầu tư, bạn nên mua Căn Hộ Chung Cư từ đợt mở bán đầu tiên để hưởng nhiều ưu thế nhất:

    Đợt mở bán đầu thường có nhiều khuyến mãi

    • Giá chào hàng thấp: Với các căn hộ hạng A và B, giá mở bán đợt đầu thường thấp hơn giá dự án hoàn thiện từ 15 – 30%. Với căn hộ hạng C và D, giá mở bán đợt đầu thường thấp hơn giá dự án hoàn thiện từ 5 – 15%.
    • Nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu: Để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, giai đoạn đầu các dự án thường có nhiều chính sách tặng vàng, tặng gói nội thất.
    • Nhiều vị trí đẹp: Càng mua sớm bạn càng có nhiều lựa chọn về vị trí để đảm bảo lợi nhuận về sau.

    Về hình thức đầu tư, bạn có thể cân nhắc 1 trong 2 hình thức là mua – bán hoặc mua – cho thuê:

    • Với hình thức mua – bán: bạn sẽ nhận được khoản lợi nhuận lớn ngay lập tức, tăng tốc độ xoay vòng vốn và không phải chịu chi phí hao mòn.
    • Với hình thức mua – cho thuê: bạn sẽ có thu nhập ổn định tuy nhiên thường bị khấu hao bởi chi phí hao mòn Căn Hộ Chung Cư.

    Bước 2: Lựa Chọn Dự Án Chung Cư

    Để chọn được dự án tiềm năng nhất, bạn cần đánh giá cẩn thận các Dự Án Chung Cư dựa trên 5 tiêu chí: Vị trí, Mức uy tín của chủ đầu tư, Quy mô dự án, Giá bán dự án và Tiến độ dự án.

    Vị trí của dự án: Nên ở mặt tiền đường có khả năng mở rộng trong tương lai và ở khu có nhiều công trình hạ tầng xã hội, tiện ích được xây dựng trong 3 – 5 năm tới. Đông dân cư cũng là một điểm cộng để dễ bán ra.

    Ở thành phố Hà Nội, dự án 6th Element được nhiều người quan tâm nhờ vị trí thuận tiện, view Hồ Tây

    Ví dụ, trong thời gian gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh, các căn hộ Căn Hộ Chung Cư ở quận Thủ Đức được đông đảo các nhà đầu tư quan tâm vì xuất hiện các dự án hạ tầng lớn như tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, vành đai Tân Sơn Nhất – Bình Lợi hay việc sát nhập thành phố Thủ Đức.

    ST Moritz – một dự án được quan tâm nhiều trong năm vừa qua tại Thủ Đức

    Mức độ uy tín của chủ đầu tư: Nên chọn chủ đầu tư từng triển khai một vài dự án được đánh giá tốt về pháp lý, chất lượng xây dựng và chất lượng tiện ích. Ngoài ra, có thể cân nhắc các đối tác như nhà thầu, đơn vị giám sát, đơn vị thiết kế, ngân hàng.

    Quy mô dự án: Nên chọn dự án trong khoảng 500 – 2000 căn hộ. Nếu dưới 500 căn hộ, dự án thường ít thị trường thứ cấp và môi giới tham gia, gây khó khăn cho việc bán ra về sau. Nếu quá 2000 căn hộ, các nhà đầu tư thường bán ra ồ ạt cùng một lúc khiến cho căn hộ không được giá.

    Giá bán dự án: Thông thường, giá bán căn hộ Căn Hộ Chung Cư rơi vào khoảng 50 – 70% giá đất nền, nhà phố cùng khu vực.

    Tiến độ thanh toán: Nên chọn tiến độ thanh toán tầm 10%/3 tháng để đến lúc nhận nhà tiền thanh toán rơi vào khoảng 70 – 80% và bạn được lãi nhiều hơn khi bán.

    Đặc điểmDự án Estella Height

    Thành phố Hồ Chí Minh

    (Giá căn hộ: Hạng B – 3,900,000,000 VND)

    Dự án Intracom Riverside

    Thành phố Hà Nội

    (Giá bán căn hộ: Hạng D – 1,150,000,000 VND)

    Tỷ lệThành tiền (VND)Tỷ lệThành tiền (VND)
    Giai đoạn thanh toánĐặt trướcN/A100,000,000N/AN/A
    Đợt 1 – 320%390,000,00040%460,000,000
    Đợt 4 – 88%312,000,000N/AN/A
    Bàn giao căn hộ28%1,092,000,00055%632,500,000
    Bàn giao giấy tờ2%78,000,0005%57,500,000
    Giai đoạn đầu tưChi phí từ đợt mở bán đầu – trước bàn giao)2,730,000,000N/AN/A
    Giá bán (đầu năm 2018)4,600,000,000N/AN/A
    Lợi nhuận trung bình hàng năm12%N/AN/A

    ** Số liệu trên chỉ mang tính tham khảo trong tháng 12/2020. Để có thông tin chính xác nhất, vui lòng theo dõi website chính thức của dự án. Số đợt thanh toán có thể thay đổi theo từng dự án nhưng thường các Dự Án Chung Cư sẽ có 6 đợt thanh đoán và mỗi đợt thanh đoán cách nhau 3 tháng.

    Bước 3: Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Tiềm Năng

    Để đảm bảo khả năng sinh lời cao nhất và thanh khoản tốt trong tương lai, bạn cần chú ý về Bố cục, Thiết kế và Tiện ích của Căn Hộ Chung Cư.

    Bố cục: Nên đặt mình vào nhu cầu của người sử dụng để cân nhắc các nguyên tắc phong thủy, các yếu tố ảnh hưởng tới cuộc sống hàng ngày như ánh sáng, ban công, trần nhà.

    Thiết kế: Căn hộ 1 phòng ngủ nên từ 45 – 50m2, căn hộ 2 phòng ngủ nên từ 65 – 70m2 và căn hộ 3 phòng ngủ nên từ 80 – 90m2. Trong đó, căn hộ 2 – 3 phòng ngủ phù hợp hơn với hình thức đầu tư để bán ra cho các khách hàng có nhu cầu ở thực.

    Tiện ích: Nên xem xét các nhu cầu căn bản như nơi gửi xe, siêu thị, gym, hồ bơi, khuôn viên cây xanh, thang máy.

    Bước 4: Nghiên Cứu Thủ Tục Mua Bán Dự Án Chung Cư

    Sau khi xác định được căn hộ muốn đầu tư, bạn cần nắm chắc thủ tục mua bán để việc chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng và an toàn. Thông thường, quy trình mua bán Căn Hộ Chung Cư gồm 5 bước:

    Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

    Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

    Bước 3: Hợp đồng công chứng

    Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

    Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

    Trong đó, ngay từ khi thỏa thuận mua bán, nhà đầu tư cần kiểm tra tình trạng pháp lý kỹ càng với đủ 3 mục dưới đây để đảm bảo việc cấp sổ đỏ và tăng tính thanh khoản cho Căn Hộ Chung Cư:

    Hồ sơ pháp lýNghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
    1. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư
    2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
    3. Giấy phép xây dựng
    4. Quyết định 1/500
    5. Văn bản chấp thuận đầu tư
    6. Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án
    1. Thuế giá trị gia tăng
    2. Lệ phí môn bài
    3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
    4. Và một vài thuế phí khác (nếu còn nợ thuế sẽ không được cấp sổ hồng)

    Bước 5: Chuẩn Bị Vốn Đầu Tư Dự Án Chung Cư

    Trong trường hợp bạn không có đủ điều kiện tài chính, vay tiền ngân hàng là giải pháp tốt nhất cho bạn. Thông thường, vay tiền ngân hàng liên kết với chủ đầu tư sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi và thủ tục dễ dàng hơn.

    Chỉ khi không có ngân hàng liên kết với dự án, bạn mới nên vay ngân hàng ngoài. Khi đó, bạn có thể tham khảo 6 ngân hàng có lãi suất cho vay thấp nhất hiện nay trong bảng dưới đây:

    Ngân hàngLãi suất năm đầu tiên (%/năm)Lãi suất các năm tiếp theo (%/năm)
    Standard Chartered6,45%9.5 – 11%
    HongLeong Bank6,75%9.5 – 11%
    Shinhan Bank6.9%9.5 – 11%
    Woori Bank7%9.5 – 11%
    BIDV7,3%9.5 – 11%
    Vietcombank7,5%9.5 – 11%

    ** Bảng lãi suất trên chỉ mang tính tham khảo trong thời điểm dịch COVID-19 nửa cuối năm 2020. Thông thường, lãi suất cho vay sẽ chênh lên từ 0.2-0.3%. Để cập nhật lãi suất cho vay chính xác nhất, hãy vào website chính thức của các ngân hàng.

    Bước 6: Xác Định Thời Điểm Bán Căn Hộ Chung Cư

    Căn Hộ Chung Cư thường lời mạnh vào thời gian đang hoàn thành và xuống giá nhanh sau khi bàn giao nên nhà đầu tư cần chọn thời điểm lời đủ thì bán ra chứ không nên để quá lâu.

    Cụ thể, thời điểm bán tốt nhất là khi bàn giao nhà – sau đợt mở bán đầu tiên khoảng 2 – 3 năm. Lúc này, khách có nhu cầu ở thực có thể trải nghiệm căn hộ nên rất nhiều người tìm mua. Chính vì vậy căn hộ của bạn sẽ tương đối được giá.

    Bên cạnh đó, tùy vào tình hình thị trường và nhu cầu tài chính, bạn có thể cân nhắc các thời điểm sau:

    • Trước hoặc sau thời điểm bàn giao từ 2 – 3 tháng.
    • Trong các đợt mở bán sau: Thường trong các giai đoạn sau, giá bán căn hộ sẽ tăng từ 3 – 5% so với đợt trước. Bạn có thể bán cho khách ở với giá thấp hơn giá của chủ đầu tư một chút là được.
    • Trong thời điểm nhận sổ hồng: Thường bạn sẽ nhận sổ hồng sau 1.5 – 2 năm nếu dự án không chậm tiến độ. Đây cũng là giai đoạn nhiều khách ở quan tâm nhất vì họ tránh được các dự án lừa đảo do được đảm bảo về pháp lý.

    Bài viết tương tự

    Chiến lượt đầu tư

    Mục lụcCác kênh đầu tư tài chính phổ biến hiện nay1. Gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc ứng dụng tài chính kiểu lãi suất...